תהליך שינוי תב"ע
תהליך שינוי תב"ע יכול להיות ממושך, כיוון שהוא דורש מעבר דרך כמה רגולציות.
השלב הראשון הוא הגשת בקשה על ידי אדריכל. לאחר מכן, הבקשה נבדקת בוועדה המקומית לתכנון ובניה, ומפורסם הודעה על כך בעיתונות המקומית ובאמצעים פיזיים באזור המבוקש על מנת לאפשר לאנשים להביע התנגדויות.
אם אין התנגדויות משמעותיות, התהליך יכול לעבור לאישור מהיר.
בשינויים מהותיים, כמו הגדלת זכויות בנייה או הוספת מספר בניינים, הבקשה תעבור גם לוועדה המחוזית.
לאחר פתרון כל ההתנגדויות והרגולציות ובמידה והכל מאושר, השינוי מקבל תוקף והופך לחלק מהתכנית.
השפעות שינוי תב"ע
• סביבתית: שינוי תב"ע יכול להשפיע בצורה ישירה על הסביבה שלנו.
לדוגמה, ייתכן שיבנה מרכז מסחרי או בית ספר לידנו, או שבניין סמוך יקבל זכויות בנייה נוספות ויגרום לכך שיסתיר לנו את הנוף.
מנגד, ייתכן גם שיוקם פארק ציבורי או שיפור של שטחים ירוקים בסביבה.
• כלכלית: אחת ההשפעות הכלכליות המשמעותיות היא המיסוי – היטל השבחה (שיפור ערך הנכס). מדובר בתשלום שהרשות המקומית גובה מבעל הנכס, במקרה שבו זכויות הבנייה הוגדלו או שונו כתוצאה משינוי תב"ע ובאה לכדי מימוש.
לדוגמה, אם דירה של 100 מ"ר הוסיפה 20 מ"ר נוספים בעקבות שינוי תב"ע, בעל הדירה יצטרך לשלם היטל השבחה על שטח ה-20 מ"ר הנוספים.
מהו היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס שהרשות המקומית מטילה על בעל הנכס בעבור זכויות בנייה נוספות שהוענקו לו בעקבות שינוי תב"ע באם בעל הנכס מממש את שינוי התבע או אם בעל הנכס מוכר את הנכס בזמן הסמוך למועד שינוי התבע, שאז הרשות המקומית תחשב את השינוי תבע כסיוע למכירה ובגין כך תדרוש היטל השבחה.
החישוב נעשה לפי השיפור בשווי הנכס, הנגרם על ידי התוספת של שטח או זכויות נוספות.
לדוגמה: אם דירה בשטח של 100 מ"ר שווה 1,000,000 ש"ח, והוספו לה 20 מ"ר נוספים, שווי הדירה יעלה ב-200,000 ש"ח. על השבח הזה תיגבה כ50% מס מהרשות המקומית (כ-100,000 ש"ח).
הנחות והקלות
במקרים מסוימים, הרשות המקומית מספקת הנחות או פטורים על היטל השבחה.
לדוגמה, בעיריית בית שמש ניתן לקבל פטור מתשלום ההיטל עד לשטח של 140 מ"ר. במקרים כאלה, אם דירה בשטח של 100 מ"ר מורחבת ב-60 מ"ר נוספים, יינתן פטור על ה-40 מ"ר הראשונים וההיטל יחול רק על ה-20 מ"ר הנוספים.
בנוסף, אם החלטנו לממש רק חלק מהזכויות שניתנו לנו (למשל, להוציא היתר על 20 מ"ר מתוך 50 מ"ר שהותרו), נשלם היטל השבחה רק על החלק הממומש, ולא על כל השטח האפשרי. במכירה עתידית של הנכס או במימוש של זכויות בנייה נוספות, יהיה עלינו לשלם את יתרת המיסוי.
לסיכום
לפני קניית או מכירת נכס, חשוב מאוד להתייעץ עם גורם מוסמך שמכיר את התב"ע הקיימת והעתידית באזור, על מנת להימנע מהפתעות לא צפויות ולחסוך בהוצאות כספיות מיותרות.
הבהרה: אין באמור לעיל תחליף לייעוץ מקצועי, משפטי, תכנוני או פננסי
